Analisis Hukum Praktik Jual Beli Tanah di Bawah Tangan (Studi Kasus Desa Sungai Buluh Kecamatan Singkep Barat)

Redha Rizky

Abstract


This study examines the socio-legal phenomenon of land transfer transactions conducted informally or underhand by residents of Sungai Buluh Village, West Singkep. The basic premise of this study is based on empirical facts where local communities tend to ignore the involvement of Land Deed Officials (PPAT). This tendency is triggered by the collective perception that the formal system is bureaucratic and complicated, so conventional methods that rely on mutual trust, customs, and time efficiency are the main choice. Normatively, this practice creates a legal dichotomy. On the one hand, Article 37 of Government Regulation No. 24 of 1997 concerning Land Registration requires an authentic deed from a PPAT as an absolute requirement for administrative legality at the land office to ensure legal certainty. On the other hand, this study aims to explore the root causes of people's persistence in old patterns and to map the legal risks that threaten their ownership rights. By adopting a normative-empirical legal methodology, this study synchronizes the agrarian regulatory text with social realities obtained through field studies and in-depth interviews. The research underhand transactions are materially valid according to Article 1320 of the Civil Code, but have a weak formal standing based on Articles 1874-1880 of the Civil Code if an administrative dispute occurs. However, from a formal legal perspective, the proof of ownership is weak because it does not have perfect (authentic) evidentiary power. As a result, buyers do not have absolute legal protection in the event of a lawsuit from a third party or inheritance dispute in the future. In conclusion, dependence on these informal sales and purchases places the community in a vulnerable position to legal uncertainty.


Keywords


Land Sale and Purchase, Legal Certainty, Land Registration.

Full Text:

PDF

References


Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Universitas Trisakti, 2018).

Harsono. (2025). Sertifikasi Tanah & Pendaftaran Hak. Jakarta: Kencana.

Urip Santoso, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, (Jakarta: Kencana, 2021).

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika, 2020).

Muhammad Husni Thamrin. (2023). Metodologi Penelitian Hukum: Pendekatan Normatif dan Empiris. Bandung: Alfabeta.

Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika, 2021).

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 2019).

Yusril Ihza Mahendra. (2022). Hukum Perikatan & Perjanjian di Indonesia. Jakarta: Kencana Prenada Media.

Andreas Y. Lie. (2024). Sengketa Tanah dan Penyelesaian Hukum di Indonesia. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 2019).

Munir Fuady, Konsep Hukum Perdata, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2022).

Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum: Sebuah Pengantar, (Yogyakarta: Liberty, 2018).

Maria S.W. Sumardjono. (2024). Kebijakan Pertanahan: Regulasi dan Implementasi. Jakarta: Kompas.

R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, (Bandung: Binacipta, 2020).

Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia, (Jakarta: Rajawali Pers, 2019).

Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008).

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana, 2021).

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 2019).

Salim HS & Lili Rasjidi. (2023). Hukum Agraria Indonesia Kontemporer. Jakarta: Sinar Grafika.

Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, (Malang: Bayumedia, 2020).

Sutaryono, Hukum Pertanahan Indonesia, (Yogyakarta: STPN Press, 2021).

Ahmad Zubaidi dan Rina Kartika, “Analisis Yuridis Jual Beli Tanah di Bawah Tangan dalam Perspektif Hukum Agraria,” Jurnal Hukum Ius Quia Iustum 29, No. 2 (2022): 210–225.

Satria Nugraha dan Fitria Ayu, “Kepastian Hukum dalam Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli,” Jurnal Rechtsvinding 12, No. 1 (2023): 45–60

Rudi Hartono, “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah Tanpa Akta PPAT,” Jurnal Yuridika 37, No. 3 (2022): 489–502.

Wahyu Pratama dan Dinda Maharani, “Implementasi PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,” Jurnal Arena Hukum 15, No. 1 (2022): 88–101.

Dedi Kurniawan, “Peran PPAT dalam Menjamin Kepastian Hukum Transaksi Tanah,” Jurnal Notarius 16, No. 2 (2023): 145–158.

Agus Salim dan Rahmawati, “Aspek Hukum Peralihan Hak Atas Tanah di Indonesia,” Jurnal Hukum dan Pembangunan 53, No. 1 (2023): 70–85.

Nanda Putri dan Rizal Mahendra, “Tinjauan Yuridis Praktik Jual Beli Tanah di Bawah Tangan,” Jurnal Lex Privatum 10, No. 4 (2022): 112–121.

Hendra Saputra, “Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah Melalui Pendaftaran Tanah,” Jurnal Mimbar Hukum 34, No. 2 (2022): 260–275.

Yudi Prasetyo dan Lina Marlina, “Analisis Sengketa Pertanahan Akibat Jual Beli Tanah Tanpa Akta Otentik,” Jurnal Law Reform 18, No. 1 (2022): 120–134.

Budi Santoso dan Farah Nabila, “Perlindungan Hukum Terhadap Hak Kepemilikan Tanah di Indonesia,” Jurnal Ilmu Hukum 9, No. 1 (2023): 55–67.

Fajar Nugroho, “Pendaftaran Tanah sebagai Upaya Mewujudkan Kepastian Hukum,” Jurnal Legislasi Indonesia 19, No. 2 (2022): 150–162.

Andi Saputra dan Dewi Kartika, “Analisis Yuridis Terhadap Peralihan Hak Atas Tanah,” Jurnal Al-Adl 16, No. 2 (2024): 130–142.

Riko Pratama, “Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah di Bawah Tangan,” Jurnal Samudra Keadilan 17, No. 1 (2022): 44–56.

Hilda Rahman dan Siti Nurhaliza, “Implementasi Hukum Agraria dalam Praktik Peralihan Hak Atas Tanah,” Jurnal Perspektif Hukum 23, No. 3 (2023): 300–315.

Indra Budi Jaya dan Riska Rahmawati, “Perlindungan Hukum Karya Cipta Derivatif Yang Dibuat Dengan Artificial Intelligence (AI),” Jurnal Rechten: Riset Hukum dan Hak Asasi Manusia 6, No. 3 (2024): 23–32.

Enny Widyastuti, “Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Menurut Perspektif Kepastian Hukum,” Skripsi, (2011).

Farid Al-Baihaqi, “Praktik Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Menurut Hukum Positif dan Hukum Islam (Studi Kasus di Desa Plumpung Kecamatan Plaosan Kabupaten Magetan),” Skripsi, (2023).

Rosi Mawati, “Perlindungan Hukum Pada Jual Beli Tanah di Bawah Tangan,” Skripsi, (2021).

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 17 Tahun 2020 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan




DOI: https://doi.org/10.5281/zenodo.21188502

Refbacks

  • There are currently no refbacks.


Copyright (c) 2026 Redha Rizky

Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.

 

Socius: Jurnal Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial

ISSN : 3025-6704